Právne aspekty pri kúpe nehnuteľnosti: Na čo si dať pozor a čo skontrolovať

Úvod do právnych aspektov kúpy nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti je jednou z najdôležitejších investícií v živote a právna stránka tohto procesu je kľúčová. Správne zabezpečenie všetkých právnych aspektov vám môže ušetriť značné problémy a finančné straty v budúcnosti.

Kataster nehnuteľností - kontrola vlastníctva

Prvým krokom pri kúpe nehnuteľnosti by mala byť kontrola v katastri nehnuteľností:

Overenie, či je predávajúci skutočným vlastníkom nehnuteľnosti
Kontrola, či na nehnuteľnosti nie sú záložné práva, exekúcie alebo iné záťaže
Overenie hraníc pozemku a spôsobu využívania
Kontrola, či neexistujú spoluvlastnícke podiely

Zápis záložného práva na nehnuteľnosti

Veľmi dôležité je overiť, či na nehnuteľnosti nie sú záložné práva (hypotéky):

Záložné práva musia byť splatené pred prechodom vlastníctva
Výpis z katastra vám ukáže všetky záložné práva
Overte, že predávajúci má potvrdenie o splatení hypotéky
V prípade nesplatených záväzkov môže banka uplatniť právo na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva - základný dokument

Kúpna zmluva je najdôležitejší dokument pri kúpe nehnuteľnosti. Musí obsahovať:

Presnú identifikáciu nehnuteľnosti (adresa, parcela, výmera)
Kúpnu cenu a spôsob úhrady
Dátum prevodu vlastníctva
Opis právneho stavu nehnuteľnosti
Práva a povinnosti oboch strán
Úpravu prípadných škôd alebo závád
Vonkajšie vyhovenie (Zmluva musí byť notársky overená)

Notárske overenie zmluvy

Na Slovensku musí byť kúpna zmluva nehnuteľnosti notársky overená. Notár:

Overí totožnosť zmluvných strán
Skontroluje právny stav nehnuteľnosti
Zabezpečí správne vypracovanie zmluvy
Následne zmluvu prenesie do katastra nehnuteľností

Stavebné súhlasy a stavebné povolenia

Pri kúpe domu alebo bytu s úpravami je dôležité overiť:

Či všetky úpravy a prístavby majú stavebné súhlasy
Kontrola stavebného povolenia na pôvodnú stavbu
Overenie, či bola stavba ukončená a má kolaudačné rozhodnutie
V prípade nelegálnych úprav môžete mať problémy s úradmi

Bytové vlastníctvo a spoločné časti

Pri kúpe bytu v bytovom dome je dôležité:

Overiť podiel na spoločných častiach domu
Skontrolovať dlhy na správcovskom poplatku
Zistiť stav združenia vlastníkov alebo bytového spolku
Overiť, či neexistujú plánované rekonštrukcie s vyššími platbami
Kontrola práv a povinností súvisiacich s parkovaním, pivnicou, garážou

Energetický posudok nehnuteľnosti

Od roku 2021 je pri predaji nehnuteľnosti povinný energetický posudok:

Energetický certifikát vám ukáže energetickú náročnosť nehnuteľnosti
Vyššia energetická trieda môže výrazne ovplyvniť cenu
Môžete identifikovať potrebu energetických úprav

Pôdorysy a dokumentácia

Overte dostupnosť dokumentácie:

Pôdorysy bytu alebo domu
Katastrálny územný plán
Projekty a technická dokumentácia
Kolaudačné rozhodnutie
Elektrárenské a inžinierske siete

Nájomné zmluvy a právne záťaže

Ak je nehnuteľnosť prenajímaná:

Overte existenciu nájomnej zmluvy
Zistite dobu trvania nájmu
V prípade najmu s ochranou prenajímateľa budete musieť rešpektovať podmienky
Nájomník má určité právne ochrany

Vedenie sporiadosti a dlhy

Skontrolujte finančné záväzky súvisiace s nehnuteľnosťou:

Dlhy na energiách, vode a správcovských službách
Nesplatené dane a poplatky
Poistenie nehnuteľnosti
Zmluvné záväzky (napr. internet, televízia)

Kúpa nehnuteľnosti od spoluvlastníka

V prípade, že predávajúci je spoluvlastníkom:

Všetci spoluvlastníci musia súhlasiť s predajom
Majú predkupné právo na kúpu podielu
Zmluva musí obsahovať súhlasy všetkých spoluvlastníkov

Profesionálna právna pomoc

Pri kúpe nehnuteľnosti je veľmi rozumné využiť služby:

Právnika špecializujúceho sa na nehnuteľnosti - prehliadne všetky dokumenty
Notára - zabezpečí správne vypracovanie a overenie zmluvy
Realitného odhadcu - overí reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti
Geodéta - pri potrebe overenia hraníc pozemku

Časté chyby a ako sa im vyhnúť

Najčastejšie chyby pri kúpe nehnuteľnosti:

Ponáhľanie sa bez dôkladnej kontroly
Dôverovanie len ústnym dohodám
Zanedbanie kontroly katastra a záťaží
Nedostatočné overenie stavebných súhlasov
Nesprávne vypracovaná zmluva

Záver

Právne zabezpečenie kúpy nehnuteľnosti je investícia, ktorá sa vždy oplatí. Dôkladná kontrola všetkých právnych aspektov, profesionálna pomoc a správne vypracované dokumenty sú zárukou úspešnej a bezproblémovej kúpy nehnuteľnosti. Nešetrite na právnej pomoci - môže vám ušetriť značné problémy a finančné straty.